権利に関する登記
所有権保存登記
所有権保存登記とは、表示に関する登記で特定された不動産についてはじめて行われる権利に関する登記です。
所有権保存登記がなければ、所有権移転登記を行うこともできないし、所有権以外の権利に関する登記をすることもできません。
また、所有権保存登記においては登記義務者がいないので、単独で申請することができます。ちなみに、所有権保存登記の抹消も単独でできます。
所有権保存登記を申請できる者は、以下の通りです。
土地・建物
- 表題部所有者（74条1項1号前段）
- 表題部所有者の相続人その他の一般承継人（同条1項1号後段）
- 所有権を有することを確定判決によって確認された者（同条1項2号）
- 収容により所有権を取得した者（同条1項3号）
区分建物
上記の他、登記記録の表題部に記録された所有者から所有権を取得したことを証明できる者は、直接自己名義で所有権保存登記をすることができます（同条2項）。ただし、区分建物が敷地権付きである場合には、登記申請の際に、土地所有者の承諾書を添付する必要があります。
ちなみに、区分建物が敷地権つきでない場合もあります。敷地権の制度ができるまでは、マンションの専有部分の所有権が移転したたびに土地の所有権の移転登記がされていました。今では、専有部分の登記がされれば、自動的に敷地権も移転することになるので、土地についての登記は不要です。
所有権移転登記
所有権移転登記とは、現在の登記記録上の所有者から所有権を取得した者が、新たな登記名義人になるために行われる登記です。
所有権移転登記では、原則として登記義務者・登記権利者が共同で申請する必要があります。
例えば、AからBに土地が売却された場合、この土地の所有権はAからBに移転した旨が登記されます。。また、A・B間の売買に買戻し特約がついていたら、この特約も登記されます。
また、B・Cが、Aから土地を2分の1ずつ購入した場合、B・Cそれぞれが取得した持分（2分の1）も登記されます。
相続に関する登記
相続に関する登記とは、相続により権利を取得した者によって行われる権利です。相続登記の場合、登記義務者となるべき被相続人は死亡しているので、登記権利者である相続人が単独で申請することができます。
地役権の登記
地役権の登記は、要役地と承役地の乙区になされます。よって、地役権の登記は、要役地および承役地の双方に所有権移転登記がなければ行うことができません。
仮登記
仮登記とは、実体的または手続的な要件が具備され登記（本登記）ができるようになるまで、順位を保全しておくためになされる登記です。仮登記を本登記にすると、本登記は仮登記の順位によります。
仮登記ができる場合は以下の2つの場合です（105条）。
- 物権の変動がまだ生じていない場合
- 物権の変動は生じているが、登記申請のための必要な書類がそろっていない場合
例えば、AからBに土地が売却され、所有権移転登記をしようとしたところ、登記識別情報がないので、それが用意できるまで仮登記をしておけば、後でAがその土地をCに売却し登記を移転しても、Bの仮登記を本登記にすれば、Cよりも先順位の登記となります。
そして、この仮登記の本登記がされると、Cの登記は職権で抹消されることになるので、仮登記の本登記を申請する際には、Cの承諾書が必要となります。この効果は、あくまで仮登記が本登記になってからの話です。仮登記自体に対抗力はありません。
また、以下の場合には、登記権利者が仮登記を単独ですることができます。
- 登記義務者の承諾がある場合
- 裁判所による仮登記を命ずる処分があった場合
抹消登記
抹消登記とは、一旦なされた登記を消したい場合に行われる登記です。例えば、AからBへ所有権移転登記が行われた後に、その登記を消したい場合に抹消登記が行われます。抹消登記においては、Aが登記権利者となりBが登記義務者となります。抹消登記によってAが利益を受け、Bが不利益を受けるからです。
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