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区分所有権とは

区分所有権とは、区分所有建物の共用部分を除いた部分（専有部分）を目的とした所有権のことです（区分所有法2条1項）。区分所有建物とは、住居・店舗・事務所その他用途に供する目的で、一棟の建物を数個に区分することによって一つ一つの部屋が作られている建物のことです。典型例としては、一棟のマンションがあげられます。

1条　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

2条1項　この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分を目的とする所有権をいう。

そして、この区分所有権について規定しているのが区分所有法という法律です。

ちなみに、専有部分に区分所有権を有する者のことを区分所有者といいます。

区分所有建物は、専有部分と共用部分で構成されています。以下、それぞれについて説明していきます。

専有部分

専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分のことで、独立して住居・店舗・事務所その他用途に供される部分のことです（区分所有法1条、2条3項）。例えば、マンションでいうと、それぞれの世帯が居住している一つ一つの部屋を指します。

2条3項　この法律において、「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。

共用部分

共用部分とは、専有部分以外の部分のことです。共用部分には、法定共用部分と規約共用部分があります。

法定共用部分とは、性質上当然に共用部分とされるもので、登記することはできません。例えば、廊下やエレベーター、階段などがあげられます（4条1項）。

4条1項　数個の専有部分に通ずる廊下または階段室その他構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

規約共用部分とは、本来は専有部分となるべき場所を、規約で共用部分にすると定めた部分のこと（4条2項前段）で、具体例としては、管理人室などがあげられます。規約共用部分は、その旨の登記をしなければ、第三者に対抗することができません（４条2項後段）。ちなみに、規約共用部分である旨の登記は、表題部にされます。

4条2項　第1条に規定する建物の部分および付属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができない。

 共用部分に関する区分所有者の権利

共用部分は、規約で別段の定めをしない限り、区分所有者の全員または一部の共有となります（11条1項）。そして、区分所有者は、共用部分をその用法に従って使用することができます（同法13条）。

11条1項　共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。

13条　各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、規約で別段の定めをしない限り、各区分所有者がそれぞれ有する専有部分の床面積の割合によって決められます（14条）。この場合の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積のことをいいます。図でいうと、右側の点線で囲まれた部分の面積を基準として共有持分が定められます。不動産登記法上の床面積の場合は、中心線ですね。この違いが重要です。

これは部屋を上から見たときの図です。

また、共用部分に対する持分は、専有部分を利用するために不可欠の権利なので、専有部分が移転すれば、それに伴って共用部分に対する持分も移転します（15条1項）そして、共用部分に対する共有持分は、区分所有法に別段の定めがある場合を除いて、専有部分と分離して処分することができません（15条2項）。

15条1項　共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
2項　共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。

敷地利用権とは

区分所有建物の敷地は、あくまで建物とは別個独立不動産なので、区分所有権は敷地部分には及びません。

しかし、区分所有者が専有部分を所有するにためには敷地を利用するための権利が必要です。すなわち、専有部分の所有者には敷地利用権も必要となってきます。敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利のことをいい（2条6項）、例えば、所有権の共有持分や地上権や賃借権の準共有持分等が挙げられます。ちなみに、一つの所有権を複数人で持つことを共有、一つの所有権以外の権利を複数人で持つことを準共有といいます。

2条6項　この法律において、敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

そして、敷地利用権は、規約に別段の定めがある場合を除いて、専有部分と分離して処分することができません（22条1項）。なぜなら、専有部分を所有するためには、敷地利用権は不可欠の権利だからです。

22条1項　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

共用部分と異なり、専有部分と敷地は、規約で分離処分を許すことができます。敷地はあくまで専有部分と別個独立した不動産である以上、規約で許されているのであれば、所有者の意思を尊重すべきだからす。