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存続期間

建物賃貸借の存続期間は、1年以上に限られます。1年未満の存続期間を定めた場合は、期間の定めがないものとみなされます（29条1項）。

更新

借家権の更新には、以下3つのタイプがあります。

自働更新

存続期間の定めのある場合は、存続期間が満了しても、建物賃貸借は自動的に更新されます。更新後の賃貸借は、特約がない限り、期間の定めのない賃貸借となります（借地借家法26条1項ただし書）。

ただし、存続期間が満了する前の1年前から6カ月前までの間に更新拒絶通知をすれば、更新を阻止することができます（同条1項本文）。

26条1項　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6カ月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

賃貸人から更新拒絶通知をする場合は、正当事由が必要ですが（28条）、賃借人から更新拒絶通知をする場合は、正当事由が不要です。

28条　建物の賃貸人による26条1項の通知または建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人および賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況および建物の現況ならびに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

ちなみに、存続期間の定めがない場合は、建物賃貸借は解約申し入れによって終了します。

賃貸人から更新拒絶通知をする場合は、正当事由が必要で、解約申し入れ後6カ月を経過すると終了します（27条1項、28条）。一方、賃借人から更新拒絶通知をする場合は、正当事由が不要で、解約申し入れ後3カ月を経過すると終了します。

27条1項　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。

賃借人・転借人の継続使用による更新

賃借人が建物を継続的に使用すれば、賃貸人が遅滞なく異議を述べない限り、建物賃借権が更新されます（26条2項）。

また、建物の転貸借がされている場合は、建物の転借人がする建物の継続使用を建物の賃借人がする継続使用とみなされ、上記と同様に、賃貸借契約が更新されることになります（26条3項）。

これらは、更新拒絶通知による終了でも、解約申し入れによる終了でも同様です（27条2項）。

26条2項　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
3項　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

27条2項　前条2項および3項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。