借地契約の終了・更新
存続期間
借地権の存続期間は、30年ですが、契約で30年よりも長い期間を定めることもできます（3条）。一方、最低30年でなければなりません。存続期間を定めなかったり、30年より短い期間を定めた場合は、自動的に30年となります。
民法上では20年以内でしたが、借地借家法では買主を保護するために、30年以上を原則となっています。
借地権の存続期間が満了する前に、借地上の建物が滅失した場合でも、借地権は消滅しません。
更新
借地権が更新されるのは、以下の4つの場合です。
当事者の合意による更新（借地借家法4条）
当事者の合意によって、借地権を更新することができます。更新後の存続期間は、以下の通りになります。
- 第一回目の更新：更新の日から20年
- 第二回目の更新：更新の日から10年
ただし、当事者が上記よりも長い期間を定めた場合はその期間となります。
4条 当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から10年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、20年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
借地権者の請求による更新（5条1項）
借地権の存続期間満了時に建物がある場合は、借地権者の請求により、借地権を更新することができます。
更新後の期間は当事者の合意による更新と同様です。
これに対して、借地権設定者は正当な事由に基づいて（6条）、遅滞なく異議を述べることによって、借地権者の請求による更新を阻止することができます。
この正当事由があるかどうかは、様々な事情を考慮して判断されますが、ポイントとしては、借地権設定者がその土地を必要としている度合いが高かったり（期間が満了した以上、借地権設定者が土地を必要としていれば、更新を認めるべきではないから）、借地権設定者が借地権者に対して立退料を支払うといった申し出があれば（借地権者に有利だから）、正当事由が認められやすくなります。
５条1項 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときはこの限りでない。
借地権者・転借地権者の継続使用による更新（5条2項3項）
借地権の存続期間満了時に建物がある場合
借地権者が土地を継続的に使用することによって、借地権を更新することができます（5条2項）。また、転借地権が設定されている場合は、転借地権者がする土地の継続使用は、借地権者がする土地の継続使用とみなされ、上記と同様に、借地契約が更新されることになります（5条3項）。
更新後の期間は当事者の合意による更新と同様です。
この場合も、借地権設定が、は正当な事由に基づいて（6条）、遅滞なく異議を述べることによって、借地権者の継続使用による更新を阻止することができます。
この正当事由があるかどうかも、様々な事情を考慮して判断されます。考え方としては、借地権者の請求による更新と同様です。
6条 前条の異議は、借地権設定者および借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過および土地の利用状況ならびに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
借地権の存続期間満了時に建物がない場合
借地借家法は適用されないので、民法が適用されることになります。すなわち、借地権設定者は、正当事由がなくても、更新について異議を述べるだけで借地権の更新を阻止することができます（619条1項前段反対解釈）。
619条1項前段 賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用または収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件でさらに賃貸借をしたものと推定する。
建替えによる更新（7条）
借地権の存続期間が満了する前に、借地権者が借地権設定者の承諾を得て残存期間を超えて存続するような建物を再築した場合、借地権は、承諾日か再築日のどちらか早い方から20年間存続することになります。ただし、再築ではなく、増築したに過ぎない場合はこの規定は適用されません。
ただし、残存期間が20年より長いとき、または当事者がこれより長い期間を定めたときは、借地権はその期間だけ存続します。
転借地権が設定されている場合は、転借地権者がする建物の再築は、借地権者がする建物の再築とみなされます。
借地権者が、借地権設定者に建物を再築する旨を一方的に通知して、借地権設定者が2カ月以内に意義を述べなければ、借地権設定者は借地権者が建物を再築することについて承諾したものとみなされてしまいます。
この制度は、借地権設定者の承諾により建物が再築された以上、借地権者にその建物を継続して使用させた方が妥当であるという配慮から認められた規定です。
また、借地権者が、借地権設定者の承諾を得ずに、残存期間を超えて存続するような建物を再築した場合には、借地権は更新されません。しかし、借地権者は、借地権設定者に、建物を時価で買い取らせることができます。これを建物買取請求権といいます。
もちろん、借地権者の債務不履行により借地契約が解除された場合は、借地権者は建物買取請求を行使することはできません。
借地権の存続期間が満了したにもかかわらず、更新しない場合
借地権の存続期間が満了したにもかかわらず、更新しない場合には、借地権者・転借地権者は、借地権設定者に、建物買取請求権を行使することができます。
通常、借地権の存続期間が満了しても、借地権者は借地権の更新を請求したり、継続使用をすることによって、借地権を更新させることができます。
しかし、借地権設定者が正当な事由に基づいて遅滞なく異議を述べ、借地権の更新が阻止されてしまうと、その時点で借地権は終了します。この場合に、借地権が終了したからといって、建物を取り壊すのは社会経済状の損失が大きくなります。また、建物の建築費用を負担した借地権者にとっても酷です。
そこで、存続期間が満了したにもかかわらず、借地権が更新されない場合は、借地権者に建物買取請求権を行使することを認めたのです。それにより、建物を取り壊す必要もなく、借地権者も建物の建築費用を回収することができます。
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