抵当権
抵当権とは
抵当権とは、目的物の占有を設定者の元にとどめ、もし債務が弁済されない場合には、債権の担保に供した不動産から優先弁済を受けることができる担保物権のことです（369条1項）。
369条1項 抵当権者は、債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
抵当権の性質
抵当権には、付従性・随伴性・不可分性・物上代位性があります。
抵当権は質権と異なり、目的物を設定者の元にとどめ目的物の価値だけを把握する権利なので、留置的効力はありません。
また、債務者が期限までに弁済をしなかった場合、抵当権者は目的物から優先的に弁済を受ける権利を持ちます（369条1項）。つまり、抵当権には優先弁済的効力があります。
抵当権の設定
抵当権は約定担保物権なので、抵当権設定契約により締結されますが、抵当権を設定してもらう債権者を抵当権者といい、抵当権を設定する方を抵当権設定者といいます。多くの場合、債務者が抵当権設定者になりますが、第三者が抵当権設定者になることもあります。そして、抵当権設定者になった第三者のことを物上保証人といいます。
抵当権設定契約は、当事者の意思表示だけで成立する諾成契約です。抵当権を第三者に対抗するためには、登記が必要です（177条）。
被担保債権の範囲
抵当権の被担保債権の範囲は、抵当権設定当時の元本に加えて、満期となった最後の2年分の利息です（375条1項）。利息については最後の2年分に限られるのは、他の債権者を保護するためです。抵当権の登記には、利息の有無とその利率が記載されるだけで、被担保債権が延滞されていても、それについては第三者は知り得ません。もし、抵当権が発生した利息すべてを担保することになれば、後順位の抵当権者や一般債権者がその目的物から弁済を受けられなくなる可能性があります。よって、利息については最後の2年分に限られています。もっとも、後順位の抵当権者や一般債権者が存しない場合には、抵当権の実行によって利息全額の弁済を受けることができます。
目的物の範囲
抵当権の目的物になるものは、所有権、地上権、永小作権に限られます（369条2項）。債権である賃借権に抵当権を設定することはできません。
369条2項 地上権および永小作権も、抵当権の目的とすることができる。
また、土地と建物は別個の不動産なので、土地（建物）に設定された抵当権の効力は建物（土地）に及びません。
付加一体物
抵当権の効力は、原則として、抵当不動産に付加して一体となっている物に及びます。付加一体物の具体例として、建物の増築部分や部屋の壁紙、土地に植えられた樹木などがあげられます。
また、建物を所有するための土地の賃借権も、建物所有権に付随し、これと一体となって一つの財産価値を形成しているのであるから、建物に設定されて抵当権は敷地の賃借権にも効力が及ぶと解されています。
従物
抵当権の効力は、抵当不動産を使用するために自ら所有する他の物を付属させた物にも及びます。従物の具体例として、畳や建具、宅地に設置された石灯籠などがあげられます。
果実
抵当権の効力は、被担保債権に不履行があったときは、不履行の後に生じた抵当不動産の果実に及びます（371条）。
371条 抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。
建物の取壊しを防ぐ制度
抵当権が実行された場合に関連して、建物の取り壊しを防ぐために、2つの制度が規定されています。
法定地上権
法定地上権の意義については、地上権のところで説明していますので、そちらを参照してください。
一括競売
土地に抵当権を設定した後、その土地に建物が建設された場合は、抵当権者はその土地とともにこの建物をも競売することができます（389条1項）。これを一括競売といいます。ただし、この場合、抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地の代価についてのみであって、建物の代価については優先弁済が受けられません（389条1項ただし書）。本来は土地に設定された抵当権だからです。
389条1項 抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。
土地に設定された抵当権の効力は土地に及びません。しかし、抵当権が設定された後に建物が建設された場合、土地だけを競売すると、建物と土地の所有者が異なることになり、建物の所有者は、土地の新所有者から、建物収去土地明渡請求を受けることになってしまいます。そして、この場合は、抵当権設定寺に建物が存在しなかったので、法定地上権は成立しません。すると、建物の所有者は土地の新所有者の請求を受け入れざるを得ず、建物は取り壊されることになってしまいます。このような事態を防ぐために、土地に設定された抵当権の抵当権者に土地と建物の一括競売が認められたのです。
抵当権と賃貸借との関係
抵当権の登記より後に設定された賃借権は、期間の長短にかかわらず、抵当権者および競売における買受人に対抗することができません。ただし、すべての抵当権者が同意をし、その同意の登記があるときは、その抵当権者および買受人に対抗することができる。そして、抵当権者に対抗できない賃借権により建物を使用・収益してきた者は、競売の買受人が所有権を取得した時から6カ月以内に建物を明け渡さなければなりません（395条1項1号）。
395条1項 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用または収益をする者であって次に掲げる者は、その建物の競売における買受人の買受けの時から6カ月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
1号 競売手続の開始前から使用または収益をする者
抵当権に基づく物権的請求権
抵当権も物権の一種なので、抵当権に基づく物権的請求権が認められていると解されています。
例えば、A所有の建物に抵当権が設定されており、Aが建物を損傷されその建物の価値が減少する場合は、被担保債権の弁済期が到来していなくても、抵当権者Bは、Aに対して侵害行為をやめるよう請求することができます（差止請求）。
この請求は、BがAの侵害行為によって受けた損害額を考慮しても目的物の交換価値が被担保債権を上回っている状態であってもすることができます。例えば、BのAに対する被担保債権の額が1,000万円・建物の価値がもともと1,500万円で、Aの侵害行為により建物の価値が1,200万円に下がったとします。この時点では、建物の価値は被担保債権を担保するには十分な額ですが、BはAに対して差止請求をすることができます。
もちろん、Bに損害が生じれば、BはAに対して不法行為に基づく損害賠償請求（709条）をすることができます。例えば、Aの侵害行為により建物の価値が900万円になってしまった場合には、Bには100万円の損害が生じることになるので、709条に基づく損害賠償請求をすることができます。
第三取得者を保護するための制度
抵当権が実行されると、抵当権設定後に抵当不動産の所有権や地上権を取得した者（第三取得者）は、取得した所有権や地上権を失うことになります。そこで、これらの者を保護するために、以下2つの制度があります。
抵当権消滅請求
抵当不動産につき所有権を取得した第三者が、抵当権者に対して、自ら評価した抵当不動産の価額を提供し、抵当権者の承諾を得て払渡すことによって、抵当権の消滅を請求することができます（379条）。そして、この請求は、抵当権の実行としての競売による差押えの効力発生前までにしなければなりません（382条）。
主たる債務者や保証人、これらの承継人は、抵当権消滅請求をすることはできません（380条）。なぜなら、これらの者は、本来債務の弁済をすべき者だからである。
代価弁済
抵当不動産について所有権または地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求によって、抵当不動産の代価を抵当権者に弁済すれば、抵当権はその第三者のために消滅します。この制度を代価弁済といいます（378条）。
抵当権消滅請求と代価弁済の違いは、請求者です。抵当権消滅請求が第三者から請求するのに対し、代価弁済は抵当権者から請求します。また、抵当権消滅請求をすることができるのは、所有権を取得した第三者に限られるのに対し、代価弁済については地上権を取得した第三者も対象になっています。
抵当権の処分
抵当権者は、自らの抵当権を自らの債務の担保に供したり、自らの抵当権または抵当権の順位を同一の債務者（設定者、つまり物上保証人でもよいと解されています）に対する他の債権者に譲渡したり、放棄することができます（376条1項）。これを抵当権の処分といいます。
376条1項 抵当権者は、その抵当権を他の債権の担保とし、または同一の債務者に対する他の債権者の利益のためにその抵当権もしくはその順位を譲渡し、もしくは放棄することができる。
転抵当
抵当権者は、自己の有する抵当権を、自分が他の債権者に対して負っている債務の担保に供することができます。これを転抵当といいます。
例えば、債権者Bが債務者であるAの土地に抵当権を設定している場合に、Bが、その抵当権を、さらに自己のCに対する債務の担保として利用することができます。
抵当権の譲渡
抵当権者は、同一の債務者に対するたの無担保債権者にその抵当権を譲渡することができます。これを抵当権の譲渡といいます。
例えば、Aの土地（1,800万円）について、第一順位の抵当権（抵当権者B）・第二順位の抵当権（抵当権者C）が設定されており、他にもAに対して債権を有する無担保債権者Dがいたとします。それぞれの被担保債権は以下の図の通りです。
そして、この土地の競売が実行された時の配分は以下の通りです。
抵当権者B：500万円
抵当権者C：1,300万円
無担保債権者D：0万
BがDに抵当権を譲渡すれば、その土地の競売が実行された時の配分は以下の通りになります。
抵当権者B：0万円
抵当権者C：1,300万円
無担保債権者D：500万
つまり、抵当権の譲渡は、自己（B）の被担保債権の範囲内で、非担保債権者（D）にその順位（この場合は、第一順位）で弁済する権利を譲渡するということです。
抵当権の放棄
抵当権者が、他の無担保債権者のために抵当権を放棄すれば、その抵当権者はその無担保の債権者との関係では、無担保債権者となり、両者は、その抵当権が実行された際に、不動産の競売によって得た収入を各債権額に応じて按分して分けることになります。これを抵当権の放棄といいます。
上記と同じ例だと、通常は、その土地の競売が実行された時の配分は以下の通りです。（上記と同じですが、見比べ易いように繰り返し書いておきます。）
抵当権者B：500万円
抵当権者C：1,300万円
無担保債権者D：0万
BがDに抵当権を放棄すれば、その土地の競売が実行された時の配分は以下の通りになります。
抵当権者B：125万円
抵当権者C：1,300万円
無担保債権者D：375万
つまり、抵当権が放棄される前のBとDに配分されるお金は合わせて500万円です。そして、抵当権の放棄がされると、この500万円をB・Dの被担保債権の額で按分した額が、それぞれB・Dに配分されることになります。
BとDの被担保債権はそれぞれ500万円と1,500万円なので、1：3で按分します。よって、Bに配分される金額が125万円（＝500万円×1/4）、Dに配分される金額が375万円（＝500万円×3/4）となります。
抵当権の順位の譲渡
抵当権者が、同一の債務者に対する他の抵当権者に抵当権の順位を譲渡すれば、両者の間に各自の債権額の範囲内で抵当権の順位の変更がされます。これを抵当権の順位の譲渡といいます。
内容は、抵当権の譲渡と同じです。譲渡される主体が抵当権者か無担保債権者かで、呼び名が異なっているだけです。
抵当権の順位の放棄
抵当権者が、同一の債務者に対する他の抵当権者のために抵当権の順位を放棄すれば、両者は各自の債権額について同順位となり、両者の債権額に冷え利して配当を受けることになります。これを抵当権の順位の放棄といいます。
譲渡する主体が抵当権者か無担保債権者かで、呼び名が異なっているだけです。
内容は、抵当権の放棄と同じです。放棄を受ける主体が抵当権者か無担保債権者かで、呼び名が異なっているだけです。
抵当権の順位の変更
同一の債務者に対して数人の抵当権者がある場合には、抵当権者全員の合意によって、それぞれの抵当権の順位を変更することができます（374条1項）。ただし、転抵当権者などの利害関係者がいる場合、その利害関係者の承諾が必要（同項ただし書）だが、債務者や抵当権設定者の承諾は不要です。
なお、順位の変更は、当事者に画一的に効力を生じさせるのが妥当なので、順位変更の登記をすることによってはじめて効力が生じます（374条2項）。
374条1項 抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。
2項 前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。
共同抵当
同一の債権の担保するために、複数の不動産に抵当権を設定することができます。例えば、住宅ローンを組む際には、通常、抵当権を設定することが求められますが、多くの場合、建物だけでなく建物が建っている土地にも抵当権が設定されます。このような抵当権を、共同抵当権といいます。
共同抵当において、複数の不動産から抵当権者が同時に配当を受ける場合、優先弁済を受ける金額は、各不動産の価額を按分して決められます（392条1項）。
例えば、Aに対して5,000万円の債権を有するBが、Aの土地（5,000万円）と建物（3,000万円）に共同抵当権の設定を受け抵当権を実行した場合、Bは土地から3,125万円（＝5,000万円×5/8）、建物から1,875万円（＝5,000万円×3/8）の弁済を受けることになります。
抵当権の消滅
抵当権は、債務者および抵当権設定者との関係では、被担保債権自体が消滅時効にかからない限り独立して時効消滅することはありません（396条）が、第三取得者やその他の債権者との関係では、被担保債権自体が消滅時効にかからない間でも、独立して消滅時効にかかります。
396条 抵当権は、債務者および抵当権設定者に対しては、その担保する債権と同時でなければ、時効によって消滅しない。
また、債務者または抵当権設定者以外の者が、抵当不動産を時効によって取得した場合も、抵当権は消滅します（397条）。なぜなら、時効取得は原始取得だからです。
397条 債務者または抵当権設定者でない者が抵当不動産について取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときは、抵当権は、これによって消滅する。
さらに、地上権または永小作権を抵当権の目的とされた場合、地上権者や永小作権者が自己の権利を放棄しても、これによって抵当権者に対抗することはできません（398条）。なぜなら、この場合、地上権や永小作権は抵当権が成立する基礎となっているから、たとえ自己の権利といえども、第三者である抵当権者の権利を概してまで、自由に処分することはできないからです。
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