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民法における原則

民法上では、不動産賃借権は、これを登記したときに対抗力が認められます（民法605条）。賃借権は債権の一種ですが、登記をした賃借権は、賃貸借権が設定された後にその目的物に対して物権を取得した者に対しても対抗することができます。

605条　不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

例えば、とある建物につきAを賃貸人、Bを賃借人とする賃貸借契約が締結され、登記がされた後に、Aがその建物をCに譲渡したとしても、CはAの賃貸人たる地位を自動的に承継することになるので、BとCとの間にその賃貸借の関係が続いていくことになります。ちなみに、賃借権が登記されていないときは、賃借権に対抗力がないので、CはAの賃貸人たる地位を承継しません。

これは、賃借権の目的物が土地である場合も同様です。

なぜ、賃借権は債権であるにもかかわらず、登記をすれば、物権を取得した者に対しても対抗できるのでしょうか。

それは、賃借権は生活の基盤となる重要な権利であることから、登記をして対抗力を備えた以上は、賃借人を保護するために、広く対抗力を認めたと考えられています。このように賃借権に物権の効力が認められることを、賃借権の物権化といいます。

しかし、賃借権はあくまで債権なので、契約自由の原則から、賃貸人に賃借権の物権化を促すようなことを強制することはできないので、賃貸人に登記義務はありません。実務上も、賃借権が登記されないことが多いのが実情です。

借地借家法で修正

賃借権の対抗力の具備については、民法では上記のような不都合があるので、民法の特別法である借地借家法で修正がされています。

詳しくは、借地借家法のページで解説します。