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賃借権とは

賃貸借とは、当事者の一方がある物の使用および収益を相手方にさせることを約し、相手方がそれに対して賃料を支払うことを約することによって成立する法律関係です（601条）。

601条　賃貸借は、当事者の一方がある物の使用および収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

賃貸借の客体となるものは、動産や、土地や建物といった不動産です。宅建試験では、主に不動産賃借権について勉強していきます。

賃貸人の権利・義務

まず、賃貸人は、賃借人に対して、賃貸借の目的物を使用収益させる義務を負います。しかし、賃貸人には賃借権を登記する義務を負いません。

また、賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負う（606条1項）ので、賃貸人が必要費を支出したときは、賃借人は、賃貸人に対し、直ちにその全額の支払いを請求することができます（608条1項）。必要費とは、目的物の保存・管理・維持に必要とされる費用のことで、修繕義務を負う賃貸人が負担すべきものです。例えば、雨漏りの修繕費用があげられます。本来賃貸人負担すべき必要費を賃借人が負担した場合には、直ちに全額請求することを認めたのです。

606条1項　賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負う。

608条1項　賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

なお、修繕義務は賃貸人の権利でもあるので、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとする場合は、賃貸人はこれを拒否することができません（606条2項）。

606条2項　賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

一方、賃借人が有益費を支出したときは、賃借人は、賃貸借の終了時に、全額または増加額を請求することができます（608条2項本文）。

608条2項　賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、196条2項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

有益費とは、目的物の価値を増加させるために支出される費用のことで、例えば、エアコンの設置費用や壁紙の張り替え費用などがあげられます。

必要費は必ず必要な費用で、有益費は必ずしも必要ではないが、より快適にするための費用という感じで覚えておくと良いと思います。

賃借人の権利・義務

賃借人は、賃貸人に賃料を支払う義務を負います。月末払い（つまり、後払い）が原則ですが、実務上は特約で前月末払いになっていることが多いです。

賃貸借の目的物の一部が不可抗力によって滅失した場合、賃借人は賃料の減額を請求することができます（611条1項）。

611条1項　賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

賃貸人・賃借人両方が負担する義務

契約書作成などで発生する契約費用は、賃貸人と賃借人が半分ずつ負担します。

地上権と賃借権の違い

地上権と賃借権の違いはよく出題されるので、主な違いについてまとめておきます。