宅建士試験に関するサイト

賃貸借は、以下の場合に終了します。

期間の満了

賃貸借契約において定めた存続期間が満了した時に賃貸借は終了します。

賃貸借の存続期間は、20年を超えることができず、契約でこれより長い期間を定めても、20年に短縮されます（604条1項）。

なお、賃貸借の存続期間は、更新することができますが、更新する期間も更新の時から20年を超えることができません（604条2項）。

解約の申し入れ

賃貸借契約で存続期間を定めなかった場合は、当事者による解約の申し入れによって賃貸借が終了します。賃貸人・賃借人は、いつでも賃貸借の解約の申し入れをすることができます。

ただ、解約の申し入れをしたからといって、すぐに賃貸借が終了してしまうと賃貸人・賃借人にとって不都合です。賃貸人にとっては、次に借りてくれる人を探さなければなりませんし、賃借人にとっては、引越の準備があり、一定の期間が必要です。

そこで、解約の申し入れがあってから、以下の期間を経過することによって賃貸借が終了することになっています（617条1項）。

1. 土地の賃貸借　1年
2. 建物の賃貸借　3カ月

解除

賃貸借契約が解除されることによっても、賃貸借が終了します。賃貸借が解除によって終了する場合には、以下の2つのパターンがあります。

ちなみに、賃貸借は、売買契約や贈与契約などと異なり、継続性のある契約なので、賃貸借契約の解除は、将来に向かってのみその効力を生じます。

債務不履行による解除

例えば、賃借人が賃料を支払わなかった場合や無断転貸をした場合など、賃借人に債務不履行があった場合に、賃貸人が解除することによって終了します。

合意解除

合意解除とは、当事者が合意して解除することです。

民法の契約の章には規定されていませんが、私的自治の原則から、このような契約も認められると解されています。

目的物の全部滅失

賃貸借の目的物がすべて滅失してしまえば、もはや賃貸借を存続させる意味がなくなるので、賃貸借は自動的に終了します。