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造作買取請求権とは

造作買取請求権とは、賃借人・転借人が、賃貸人の同意を得て建物に付加した造作を、賃貸借終了時に、賃貸人に時価で買い取るよう請求することができる権利です（借地借家法33条1項）。

造作とは、建物内部を構成している設備や部材のことで、具体的には、エアコンや畳といったものが挙げられます。

33条1項　建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了または解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作にちうても、同様とする。
2項　前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了または解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。

賃借人・転借人が造作買取請求権を行使すれば、賃貸人に拒否権はなく、それだけで建物に付加した造作につき売買契約が成立してしまいます。

例えば、建物を借りているBが、賃貸人Aの同意を得て、部屋にエアコンをつけて使用していた場合、Bは、Aに対して、AB間の賃貸借終了時にそのエアコンを時価で買い取るよう請求することができます。そして、Bの請求によって、自動的にAB間にエアコンの売買契約が成立することになります。

特約で排除できる

なお、この規定は、賃貸人と賃借人の特約で排除することができます。なぜなら、賃貸人は造作買取請求権に拒否権がないので、将来、造作買取請求権を行使されることを恐れて、賃借人・転借人が建物に造作を付加することを承諾しなくなってしまい、賃借人は目的物を不便な状態で使用しなければならなくなってしまうからです。

同時履行の抗弁権

造作の代金支払義務と建物の引渡義務は同時履行の関係にないので、賃借人・転借人が造作買取請求権を行使した場合に、賃借人・転借人は、造作の代金を支払ってもらえるまで建物の引渡を拒むことはできません。

債務不履行で借家契約が終了したら

賃借人の債務不履行により借家契約が解除により終了した場合は、賃借人は造作買取請求権を行使することができません。